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智能小區:物業管理與安防服務同等重要

文章來源:本站人氣:2721發表時間:2015-11-06

智能化小區經過10多年建設發展,已經從蹣跚起步的孩童步入到了天天向上的少年,隨著人們對居住條件與居住環境的要求不斷提高,智能住宅小區很自然地被人們所接受,小區“智能化”也成了房地產商開發項目時不得不考慮的內容。其中,安防子系統作為生命財產的基本保障措施,在智能化小區中得到了最廣泛的認可和應用。

隨著我國“3111工程”的推進,創建平安城市和建設和諧社會的深入,無疑對智能社區的發展起到催化的作用。據相關資料統計,未來幾年中國的智能化小區將以30%的速度增長,預計到2010年我國大中城市中的60%住宅要實現智能化。小區“智能化”已成為近年來國內住宅建設的“亮點”和房地產業的“賣點”,安防系統則是小區“智能化”中最基本要求,曾經上海市就發布《住宅小區安全技術防范系統要求》強制性地方標準,規定新建住宅小區必須設置監控、報警、對講、門禁、巡更等5大安全防范系統;而近期海南省建設廳與省信息產業局則聯合發出了《海南省住宅小區智能化功能配置指導意見》的通知,對小區智能化的要求制訂了詳細的標準,并制訂出三個星級的配置標準,配置標準中更是對安防系統有強制性要求,凡未達標者,不得對外宣傳為“智能小區”。由此看來,各地對智能小區的規范化,給未來的安防市場提供了很大的發展空間,同時也為開發商投入產品提供了可參考的標準。

前期投入,開發商打出“理性”牌

房屋質量、居住環境、小區附加設施、物業管理質量的保證?這些都是作為開發商在房地產開發時所要考慮的事情。而對于曾經以概念炒作的小區智能化系統,房地產開發商對其的認識及開發決策在很大程度上影響著智能小區的發展及走向。許多工程商總結,因地域不同,開發商的市場定位也不一樣,江浙、上海地區的開發商在技防上投資則多一些,對產品都有一些具體的標準和要求;而廣東地區的開發商則較注重性價比,他們會根據樓盤的定位來選擇適用、相匹配的產品;內地的發展速度則參差不齊,有些地區還只是一些概念的炒作。

對于小區智能化的態度,從一些工程商的反映來看,許多開發商對技防產品的要求,一改從前盲目追求高科技、新技術、華而不實的附加功能,開始認真對開發項目真正所需要的產品做理性定位,依據自身定位來部署“實用”的安防系統。

據業內人士估計,技防設備的投入大約占房屋項目總投資的2%-5%。在產品的選型與采購中,更多的開發商表示最注重性價比和實用性,通常只要達到驗收標準,能實現基本功能就可以。有工程商認為之所以會出現這種狀況,是因為近年來,全國各地房價一路飆升,且一直居高不下,如果在小區附加設施中投資過大,則會使房價進一步抬高,開發商對技防的投入因此而“低調”,不然,高投入的結果最終還得由住戶來負擔。

“作為開發商,把握好產品的選型尤為重要。開發商會根據工程商的推薦來選擇和比較產品,一般通過對品牌的知名度、市場歷史、時間檢驗、可靠性來判斷產品的質量,”深圳華僑城房地產有限公司設計研創中心的高級工程師、業務經理黃飛躍表示,“對于產品的附加功能,開發商一般不會過多關注,只要實現產品自身的功能意義就可以了,業主對技防設施的要求也不太高,主要是易操作,能夠真正方便他們的生活,保障他們的安全就行了?!?br />
后期運作,物業管理占主導地位

作為小區的管理者——物業公司,其在小區安防系統使用中,不僅僅只是一個使用者,更多地擔當著管理、運作的角色,物業公司需要借助安防來提高管理的效率和服務的品質。

很多工程商表示,在安防系統安裝過程中,他們不僅需要和開發商進行溝通,物業管理公司也逐漸加入其中,參與到小區安防設施安裝具體要求的討論中來。浙江中安工程電子有限公司技術總監陳家龍稱,“在安防系統安裝完畢后,開發商前期與工程商簽訂協議來設計、完成小區中的安防系統,開發商將支付30%-50%的預付款。工程完工后,不僅要交由開發商來驗收,還要經過物業管理公司的驗收,工程商才能收到余款額。在這個過程中,開發商的投資者身份和物業管理公司的使用者身份,使得他們對系統安裝的要求都不一樣。物業公司更多地考慮到使用的方便性和靈活度,因此在功能上會提出更多要求?!?br />
物業管理對安防系統安裝的參與,很大程度上緩解了從前“重建設,輕管理”的情況。之前,有些開發商對小區智能化建設在總體規劃階段,就沒有考慮系統建成以后所需要的物業管理人員如何來管理的問題,甚至只為樓盤促銷而建,以至于有些樓盤的系統在安裝后無法正常使用,形同虛設的系統給物業公司的管理帶來了極大不便。物業公司對安裝工程的參與,可作為使用者來考慮的產品實用性問題,既避免了資源浪費,又可最大效率地利用安防系統功能。

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